BGH-Rechtsprechung zum Mietrecht - Untervermietung

Gleich mehrere wichtige Fragen hat der  BGH (Urteil vom 02.02.2011 - VIII ZR 74/10)  kürzlich zum Thema Untermiete abschließend geklärt.

1. Unerlaubte Untervermietung als Kündigungsgrund

Danach stellt es zwar auf jeden Fall eine Vertragsverletzung des Mieters dar, wenn er einen Untermieter aufnimmt, ohne die dafür erforderliche Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben - selbst dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis hätte erteilen müssen. Dieser Verstoß kann unter Umständen eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Der BGH wörtlich:

  • Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
  • Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

2. Rechtsmissbräuchliche Kündigung trotz unerlaubter Untervermietung

Eine darauf gestützte Kündigung kann aber rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter rechtzeitig um Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nachgesucht hat:

Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

Folgender Fall war zu entscheiden:

Die Klägerin, eine Studentin, hatte von den Beklagten eine Wohnung gemietet, von der sie aus Kostengründen jeweils ein Zimmer vermieten wollte. Nach dem Wortlaut des Mietvertrages war eine Untervermietung ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters untersagt. Unter „Sonstige Vereinbarungen" war dann aber eine Einwilligung gleich für bestimmte Untermieter erteilt worden, allerdings mit dem Zusatz: „Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich". Als dann ein Untermieterwechsel tatsächlich anstand, bat die Mieterin (Klägerin) um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an eine Frau A. Die Vermieter konnten kein berechtigtes Interesse der Mieterin an einem Untermietverhältnis zu Frau A erkennen und verweigerten deshalb die Einwilligung. Die Mieterin erhob Klage auf Zustimmung und nahm die Untermieterin A. ab Februar 2008 in der Wohnung auf. In dem Rechtsstreit obsiegte die Klägerin (Mieterin).

Im November 2008 bat die Klägerin mit einem Schreiben erneut um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers, jetzt an eine Frau P. Nachdem die Beklagten die Erteilung der Erlaubnis wiederum vom berechtigten Interesse der Mieterin an der Untervermietung abhängig gemacht hatten, hat die Mieterin Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung an Frau P. erhoben.

Die Vermieter kündigten wegen unberechtigter Untervermietung, wie bereits bei Frau A.  fristlos und sprachen hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Sie verlangten im Wege der Widerklage Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der BGH hielt die Räumungswiderklage für rechtsmissbräuchlich. Ein Mieter, der ohne die erforderliche Erlaubnis untervermietet, verletze zwar seine Pflichten aus dem Mietvertrag auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat; dieses Verhalten könne unter Umständen sogar eine Kündigung rechtfertigen. Die Beklagten (Vermieter) hätten der Klägerin aber die ihr nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis nicht erteilt. Daher sei ihnen selbst eine erhebliche Vertragsverletzung vorzuwerfen. Wenn das Recht zur Untervermietung grundsätzlich bereits eingeräumt sei, müsse die Mieterin bei einem Untermieterwechsel kein berechtigtes Interesse mehr darlegen und der Untermieterwechsel die Vermieter die nach dem Mietvertrag auch für den Fall eines Untermieterwechsels vorgesehene schriftliche Einwilligung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters versagen dürfen. Bei pflichtgemäßem Verhalten hätten die Beklagten die von der Klägerin erbetene Erlaubnis zur Untervermietung erteilen müssen, weil kein wichtiger Grund in der Person der Untermieterin ersichtlich oder auch nur behauptet war.  Die Einholung der Genehmigung habe den Zweck, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, seine Einwände gegen die Untervermietung geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume überlassen werden. Dieser Pflicht sei die Klägerin jedoch insoweit nachgekommen, als sie rechtzeitig um die Erlaubnis nachgesucht habe.

Ob man das Urteil jetzt begrüßen mag oder nicht - auf jeden Fall schafft es Rechtssicherheit im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter im Falle der Untervermietung.

Sie finden die Entscheidung im Volltext auf der Internetseite des BGH www.bundesgerichtshof.de.

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