Kündigungserklärung in der Insolvenz/Fristlose Kündigung bei Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung

von Rechtsanwaltskanzlei Kues

In seinem Urteil vom 09.04.2014 (XII ZR 6/13) hat der BGH nunmehr entschieden, dass mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1,  Satz 2 InsO, die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über eine Wohnung, wieder vollständig auf den Mieter übergeht. Eine Kündigung des Vertragsverhältnisses durch den Vermieter ist, nach Wirksamwerden der Erklärung gemäß 109 Abs. 1, Satz 2 InsO, ausschließlich gegenüber dem Mieter auszusprechen. Der Treuhänder ist hierfür nicht mehr zuständig, da er das Mietverhältnis „freigegeben“ hat. Die Enthaftungserklärung des Treuhänders wird wirksam (mit den oben geschilderten Konsequenzen) nach Ablauf einer Frist von drei Monaten zum Monatsende. Bevor die Enthaftunsgerklärung wirksam wird, ist eine Kündigung gegenüber dem Treuhänder zu erklären. Vorstehendes gilt im Übrigen selbstverständlich auch für Abmahnungen, Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen etc.).

In seinem Urteil vom 09.04.2014 hatte der BGH auch darüber zu entscheiden, ob die Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könne. Der BGH sah in der Vorlage der frei erfundenen Vorvermieterbescheinigung auf Anforderung des Vermieters eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machte. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen seinen vorherigen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bzw. eine Vorvermieterbescheinigung. Erbittet jedoch der neue Vermieter eine solche Bescheinigung und kommt der Mieter dieser Bitte nach, muss er auch wahrheitsgemäße Angaben machen.

04. Dezember 2014 von Rechtsanwältin Julia Letz 

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