Versorgungssperre durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses / Preisanpassungsklausel in Gaslieferungsverträgen unzulässig

1. Versorgungssperre durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses

Mit Urteil vom 06.05.2009 hatte der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes unter dem Az. XII ZR 137/07 die Frage zu entscheiden, inwieweit und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bei dem nicht weichenden Mieter Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen darf.

In der zu entscheidenden Fallgestaltung verweigerte ein gewerblicher Mieter nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zur Nebenkostenabrechnung auch die Zahlung der Grundmiete, so dass acht Monatsmieten Rückstand aufliefen. Darauf hin kündigte der Vermieter wiederholt das Mietverhältnis und drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Gegen diese Androhung erhob der Mieter eine vorbeugende Unterlassungklage, der das Landgericht Berlin unter dem Az. 25 O 563/05 mit Urteil vom 01.02.2007 stattgab. Das mit der Berufung angerufene Kammergericht hat die Klage dagegen abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof wies nunmehr die Revision des Mieters zurück. In seiner Entscheidung wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liegt nicht vor, wenn lediglich Versorgungsleistungen eingestellt würden. Der Besitz sei im Rahmen der verbotenen Eigenmacht nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit kann sich ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen nur aus dem Mietvertrag ergeben oder - nach Beendigung des Mietverhältnisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sogenannten nachvertraglichen Pflichten. Eine Grenze für die Pflicht sei aber dann erreicht, wenn der Vermieter für die Belieferung kein Entgelt erhalte und ihm dadurch ein Schaden drohe.

Hinweis: Das Urteil betrifft lediglich das gewerbliche Mietrecht. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung die Grenzen von Treu und Glauben im Rahmen des Mietverhältnisses mit einem Verbraucher ähnlich wie im Gewerbemietrecht zieht.

2. Preisanpassungsklausel in Gaslieferungsverträgen unzulässig

Zur Frage der Zulässigkeit einer Preisanpassungsklausel in Gaslieferungsverträgen hat der 1. Kartellsenat des OLG Frankfurt am Main mit Urteil vom 05.05.2009, Az. 11 U 61/07, eine Preisanpassungsklausel in den Verträgen eines hessischen Gasversorgers für unzulässig erklärt und damit das vorausgehende anders lautende Urteil des LG Hanau abgeändert. Der in dem Rechtsstreit beteiligte Gasversorger benutzte in Sonderverträgen für Erdgas folgende Preisanpassungsklausel:

„Der Gasversorger ................ wird den Erdgaspreis unter Berücksichtigung der Kostenentwicklung für die Bereitstellung von Erdgas und der jeweiligen Verhältnisse auf dem Haushaltswärmemarkt in der Regel zum 01.04. und 01.10. eines Jahres festsetzen. Preisänderungen zu anderen Terminen bleiben vorbehalten....."

In seinen Entscheidungsgründen kam das OLG zu dem Schluss, dass die entsprechende Klausel einer AGB-Inhaltskontrolle nicht standhalte, da sie die Vertragspartner des Gasversorgers entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Das OLG kritisierte insbesondere, dass die entsprechende Klausel kein einziges konkretes Kriterium benenne, aus dem sich die sachliche Voraussetzung und der zulässige Umfang einer Preiserhöhung ergeben könnte. Durch die weitgehende Formulierung, der Preis werde „unter Berücksichtigung der Kostenentwicklung für die Bereitstellung von Erdgas und der jeweiligen Verhältnisse auf dem Haushaltswärmemarkt" festgesetzt, bekäme der Gasversorger ein weitestgehendes Ermessen bei der Festsetzung der Preises, ohne dass für den Kunden auch nur annähernd vorhersehbar wäre, in welchem Umfang Preisanpassungen auf ihn zukämen. Durch diese Formulierung wäre der Gasversorger im Einzelfall berechtigt, auch höhere Preisanpassungen vorzunehmen, als sie der Kostenentwicklung für Erdgas entspreche. Auch der Hinweis auf die jeweiligen Verhältnisse auf dem Haushaltswärmemarkt lasse für den Gasversorger die Möglichkeit offen, unabhängig von der Preisentwicklung bei Erdgas und seinen eigenen Kostenpreisanpassungen an den Marktverhältnissen bei anderen Energieträgern zu orientieren und dadurch das ursprüngliche Preis-Leistungsverhältnis zu seinem Vorteil zu verschieben.

Hinweis: Damit hat erneut ein Gericht eine Preisänderungsklausel eines Versorgers aufgrund fehlender Transparenz für unwirksam erklärt. Wichtig ist jedoch zu beachten, daß auch das OLG Frankfurt der stetigen Rechtsprechung in seiner Ansicht folgt, es können sich nur diejenigen auf die Unwirksamkeit der Preiserhöhungen berufen, die dieser in angemessener Zeit widersprochen haben. Soweit Kunden die einseitigen Preiserhöhungen des Versorgers und die darauf basierenden Jahresverbrauchsabrechnungen ohne Beanstandung akzeptiert haben, indem sie weiterhin Gas bezogen und die Rechnungen zahlten, ist der einseitig erhöhte Preis zwischen den Parteien als vereinbart anzusehen.

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