Corona – jetzt (erstmal) keine Miete mehr?

Auswirkungen des Covid-19 Virus auf die Mietzahlungspflicht

(insbesondere bei Gewerbemietverträgen)

 

 

I.

Grundsätzliches / Neu!

 

Die „Corona-Pandemie“ führt bei vielen Mietern zu erheblichen Einkommensverlusten. Deshalb hat der Deutsche Bundestag die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters zeitweise beschränkt (Drucksache 19/18110). Für Wohnraum und Gewerbe gilt:

 

• Der Mieter kann seine Mietzinszahlung ganz oder teilweise im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 einstellen, ohne gekündigt zu werden.

 

• Das gilt aber nur, wenn die Probleme der Mietzinszahlung für den Mieter auf die „Corona-Pandemie“ zurückzuführen sind. Das muss der Mieter beweisen.

 

• Die nicht gezahlte Miete muss der Mieter spätestens bis zum 30.06.2022 (mit Zinsen!) nachzahlen. Zahlt der Mieter zu diesem Zeitpunkt nicht, so kann der Vermieter dann kündigen.

 

• Eine Verlängerung der Kündigungsbeschränkung über den 30.06.2020 hinaus durch den Bundesgesetzgeber ist möglich und wohl auch wahrscheinlich. Vermutlich dann noch einmal drei Monate bis zum 30.09.2020 (so war es auch im ursprünglichen Gesetzesentwurf aufgeführt).

 

Empfehlung für die Praxis:

 

• Nach der gesetzlichen Regelung muss der Mieter zunächst (nur) „glaubhaft machen“, dass seine ausbleibende Mietzinszahlung auf die „Corona-Pandemie“ zurückzuführen ist. Dazu reicht es nach der Begründung des Gesetzes, wenn er eine „Versicherung an Eides statt“ (rechtlich in diesem Zusammenhang eher zweifelhaft) abgibt oder Bescheinigungen über die Gewährung staatlicher Leistungen vorlegt. Bei Gewerbeimmobilien reicht es, wenn beispielsweise Gaststätten oder Hotels direkt durch gesetzliche Regelungen betroffen sind.

 

• Der Mieter sollte daher aufgefordert werden, sofort entsprechende Nachweise vorzulegen. Kommt der Mieter dem nicht nach, so ist eine Abmahnung und ggf. auch Kündigung möglich, wenn der Mieter die Miete mindert oder vollständig nicht zahlt. Es gelten in diesem Fall die bisherigen gesetzlichen Regelungen!

 

Achtung: Gerade im Bereich der Gewerbe-Mieter gibt es viele "Trittbrettfahrer". Große Unternehmen, die von der „Corona-Krise“ nicht betroffen sind (z.B. Supermarkt-Ketten) und trotzdem versuchen, diese gesetzlichen Regelungen auszunutzen. Hier sollte von Anfang an nachgehakt werden. Gerade auch vor dem Hintergrund der zu erwartenden Verlängerung der Regelung.

 

• Dementsprechend sollten von dem Mieter von Anfang an Nachweise verlangt und Gespräche geführt werden. Denkbar wäre auch eine Einigung: Wie bei einer Umsatzmiete weist der Mieter spätestens monatlich seine Umsätze nach. Oder: Der Mieter mindert erst einmal nur die Miete um 30 %, 50 % o.Ä. Die Zahlung der Betriebskosten sollte auf jeden Fall verlangt werden.

 

• Die Mietrückstände können bei Wohnraum- und Gewerbemietern auch weiter gerichtlich über Mahnbescheid oder Klage tituliert werden. Im Anschluss daran ist auch eine Zwangsvollstreckung zu den Mietrückständen möglich.

II.

Speziell: Gewerbe-Mietverhältnisse

 

Wie schon erwähnt, gibt es neben den sehr Vielen, die berechtigt und mit guten Gründen die gesetzliche Schutzregelung des Bundestages in Anspruch nehmen wollen, auch „Trittbrettfahrer“. Das sind nach unserer Erfahrung gerade große Unternehmen und Konzerne, denen es trotz und gerade auch in dieser Krise wirtschaftlich gutgeht, z.B. Ketten von Supermärkten und Backshops. Diese kündigen einfach an, die Miete ganz oder teilweise zu reduzieren. Dazu gibt es dann sehr „kreative“ rechtliche Begründungen, die alle eines gemeinsam haben: Sie stimmen nicht oder sind rechtlich umstritten. Hierzu nachfolgend:

 

 

1.         Mangel der Mietsache gem. § 536 Abs. 1 BGB

 

Muss der Gewerbetrieb in einem Mietobjekt aufgrund öffentlich- rechtlicher Beschränkungen vollständig oder teilweise eingestellt werden, so stellt sich die Frage, ob hierin ein Mangel der Mietsache liegt. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen können einen Mangel darstellen. Dies aber nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den betrieblichen Umständen ihre Ursache haben. Bei Schließungen und behördlich angeordneten Einschränkungen handelt es sich um rein betriebsbezogene hoheitliche Maßnahmen. Somit bleibt der Mieter zur vollständigen Mietzahlung verpflichtet.

 

 

2.         Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB

 

Bei jeder Krise (zuletzt 2008) wird von einigen Mietern auf eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ verwiesen. Diese ist nur im Ausnahmefall heranzuziehen, wenn sich Umstände, die zum Vertragsinhalt geworden sind, grundlegend geändert haben und ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist. Die Rechtsprechung steht der Anwendung dieser Grundsätze im gewerblichen Mietrecht bislang ablehnend gegenüber. Dies könnte sich aufgrund der derzeitigen außergewöhnlichen Situation vielleicht irgendwann ändern. Aber auch dann bleibt es dabei, dass eine im Mietvertrag getroffene Risikoverteilung zu berücksichtigen ist. Grundsätzlich liegt das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache beim Mieter.