Ziel des Baulandmodernisierungsgesetzes ist es in erster Linie, mehr Bauland zur Verfügung zu stellen, um den Wohnungsbau zu fördern und zu erleichtern.
Das Gesetz gibt unter bestimmten Voraussetzungen der Stadt Hamburg aber auch die Möglichkeit, die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu verhindern. Hierzu gehört nach § 201a BauGB die Feststellung, dass in Hamburg ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorliegt. Diese Feststellung hat der Hamburgische Senat getroffen und eine Rechtsverordnung dazu beschlossen. Die Folgen:
- Erweiterte kommunale Vorkaufsrechte an Grundstücken, auch unbebaute oder brach liegende Grundstücke
- Ein „Umwandlungsverbot“ von Miet- in Eigentumswohnungen in der gesamten Freien und Hansestadt Hamburg.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird damit genehmigungspflichtig, § 250 BauGB. Das Gesetz nennt nur wenige Bedingungen, unter denen der Eigentümer einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Hierzu gehört beispielsweise der Fall, dass mindestens zwei Drittel der Mieter(!) eine Eigentumswohnung kaufen. Das wird in der Regel nie der Fall sein.
Auch wenn das Ziel des SPD/Grünen-Senats damit der Mieterschutz ist, wird in der Praxis letztlich genau das Gegenteil erreicht werden: Politisch gesehen ist der beste Mieterschutz nach wie vor die Eigentumsbildung. Statt immer neue Verbote und Regeln zu schaffen sollten sich Politik und Senat besser darauf konzentrieren, Mietern bei Kauf und Erwerb der „eigenen Immobilie“ zu helfen. Dazu sind staatliche Förderprogramme notwendig, aber auch ganz einfache Maßnahmen, wie beispielsweise (teilweiser) Verzicht auf die Grunderwerbsteuer. Schon wenig hilft viel.
In der Praxis werden viele Eigentümer jetzt überlegen und prüfen, ihre bisherigen Mietshäuser abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen. Die Schlüsselbegriffe sind hier „Verwertungskündigungen“ und „wirtschaftliche Unzumutbarkeit“. Auf diesem Wege ist es dann möglich, Eigentumswohnungen zu bauen. Unsere Kanzlei betreut in Hamburg verschiedene Fälle aus diesem Bereich. Das ist auch keine „Umgehung“ gesetzlicher Vorschriften, sondern die Wahrnehmung der Eigentumsrechte. Wichtig ist natürlich auch in derartigen Fällen ein offener und fairer Umgang mit den Mietern. Dazu zählen dann Vereinbarungen, die den Mietern Hilfe und Unterstützung bei der Suche nach einer neuen Wohnung anbieten und/oder auch ein „Rückkehrrecht“ in die Neubauwohnung zur Miete bzw. Ankauf der Neubau-Eigentumswohnung. Daraus kann sich eine „win-win-Situation“ für alle Beteiligten ergeben, Eigentümer, Mieter und zukünftige Eigentümer/Mieter. Insbesondere bei Immobilien mit Instandsetzungs- und Renovierungsbedarf könnte das ein Lösungsweg sein.
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