Viele Städte gehen zunehmend dazu über, sogenannte „Soziale Erhaltungsverordnungen“ (SozErhVO) nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu erlassen. Hierzu gehören u. a. Hamburg, Berlin, München u.s.w.
Angeblich soll damit die „Wohnbevölkerung“ geschützt werden. Politisch ist dieses Instrument hoch umstritten. Mietervereine begrüßen es in der Regel, Grundeigentümer und Vermieter lehnen Soziale Erhaltungsverordnungen häufig kategorisch ab.
1. Situation
Tatsächlich ist das Ziel dieser gesetzgeberischen Maßnahme nur indirekt der „Schutz“ des jeweiligen Mieters. Bezweckt werden soll mit diesen Maßnahmen die Verhinderung eines schnellen Wandels einzelner Stadtteile und Gebiete, damit der Staat selbst nicht aufgrund des Wandels gezwungen wird, bestimmte (kostenintensive) Infrastrukturmaßnahmen zur Verfügung zu stellen. Beispiel: Die Wohnbevölkerung eines Stadtteils ist stark überaltert. Der Stadtteil wurde in den 50iger Jahren des letzten Jahrhunderts errichtet. Jetzt ziehen in den Stadtteil verstärkt junge Leute und Familien. Der Staat müsste dann zusätzliche Verkehrsmittel, Radwege, aber auch Kitas zur Verfügung stellen. Um dieses zu verhindern, soll der jeweilige Zustand „konserviert“ werden. Gerade dieses Beispiel macht aber auch deutlich, dass das Mittel der Sozialen Erhaltungsverordnung – so oder so – endlich ist: Spätestens, wenn die gesamte Wohnbevölkerung aufgrund von Wegzug oder Tod gewechselt hat, gibt es für eine soziale Erhaltungsverordnung keine Grundlage mehr. Dementsprechend ist der Staat auch regelmäßig verpflichtet zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungsverordnung noch gegeben sind.
In Hamburg kam es in den letzten Jahrzehnen wiederholt dazu, dass einzelne Gebiete zunächst die Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungsverordnung erfüllten, dann aber aufgrund eines Wechsels der Wohnbevölkerung wieder nicht. Folge: Die Soziale Erhaltungsverordnung wurde aufgehoben.
Aktuell hat Hamburg praktisch den gesamten Ring der inneren Stadt mit sozialen Erhaltungsverordnungen belegt. Hierzu gehören Stadtteile wie Neustadt, St. Georg, St Pauli, Altona-Altstadt, Ottensen, Eimsbüttel, Eilbek und Barmbek. Insgesamt betrifft dies eine Fläche von 1.873 Hektar und circa 320.000 Einwohner.
In diesen Gebieten werden sowohl die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (und damit die Eigentumsbildung der Bevölkerung) erschwert und verhindert, wie auch Modernisierungsmaßnahmen. Schon der Anbau eines Balkons kann durch die zuständige Behörde abgelehnt werden. Das zeigt, es geht nicht um „goldene Wasserhähne“ (welcher Vermieter würde so etwas auch in eine Mietwohnung einbauen wollen?), sondern um nützliche Einrichtungen. Das können auch eine neue Küche oder ein Fahrstuhl sein.
Besonders schwerwiegend sind die Folgen für die Neubautätigkeit.
2. Neubautätigkeit
Der Neubau von Immobilien stößt dabei auf ganz besondere Schwierigkeiten. Unsere Kanzlei ist in diesem Bereich in verschiedenen Fällen in Hamburg tätig. Dabei muss eine Vielzahl gesetzlicher und behördlicher Vorschriften beachtet werden.
a) Hierzu gehören die Genehmigung zum Abriss und Rückbau einer Bestandsimmobilie. Grundsätzlich ist eine solche Genehmigung problemlos, jeder Eigentümer hat das Recht, seine Immobilie (wenn sie leersteht) auch wieder abzureißen. Nicht so in den Gebieten der Sozialen Erhaltungsverordnung. Dort bedürfen der Abriss und Rückbau einer Genehmigung, die nur erteilt wird, wenn für den Eigentümer eine „wirtschaftliche Unzumutbarkeit“ besteht, die Immobilie zu erhalten. Die Wirtschaftlichkeitsprüfung ist dabei nach den für das Denkmalschutzrecht entwickelten Grundsätzen vorzunehmen. Kurzfassung: Der Eigentümer muss also dieselben Voraussetzungen erfüllen, als wenn er ein Denkmal abreißen würde(!).
Die Anforderungen der Behörden und auch der Rechtsprechung in Hamburg sind in diesem Bereich extrem hoch. Regelmäßig wird von den Eigentümern verlangt, dass bei einem Abriss des Bestandsgebäudes öffentlich geförderter Wohnungsbau (Sozialwohnungen) errichtet wird, oder dass der neue Wohnraum zu der Miete vermietet wird, die der bisherigen Miethöhe des Altbaus entspricht. Das ist bei heutigen Baupreisen überhaupt nicht möglich.
Zu Ende gedacht bedeutet dies, dass in der Zukunft im gesamten Gebiet der inneren Stadt nur noch Gebäude mit Sozialwohnungen stehen.
b) In vielen Städten gibt es zusätzlich auch noch eine Zweckentfremdungsverordnung. Diese hat zur Folge, dass jeder Abriss und Rückbau von Wohnraum genehmigt werden muss. Auch hier wird die Genehmigung nur erteilt, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird. Der Abriss eines Wohngebäudes, um ein Bürogebäude oder Hotel zu errichten, ist damit in der Regel nicht möglich. Auch hier versuchen die Behörden regelmäßig, die Forderung nach Sozialwohnungen aufzustellen.
Sind in dem abzureißenden Gebäude noch vermietete Wohnungen vorhanden, so muss regelmäßig auch eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs 2 BGB erfolgen. Diese Kündigung ist rechtlich besonders schwierig und anspruchsvoll. Unsere Kanzlei ist auch in diesem Bereich seit Jahrzehnten tätig und verfügt über entsprechende Kenntnisse und Erfahrungen.
Praktischer Hinweis: Neben allen rechtlichen Voraussetzungen ist es empfehlenswert, sowohl mit den Behörden wie auch mit der Bezirks-Politik und insbesondere auch mit den Mietern einen guten und fairen Umgang anzustreben. Ein entsprechender Ausgleich der Interessen kann helfen, auch schwierige Projekte durchzusetzen.
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