Gewerbe-Mietverträge über Büros, Läden oder Hallen sind in vielen Fällen gleichbedeutend mit der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters oder Mieters. Wenn sich Vermieter und Mieter einig sind, wird häufig wenig Sorgfalt auf den Mietvertrag verwendet. Häufig wird dann ein Muster aus dem Internet oder dem Schreibwarenhandel genommen, ob dieses Muster aber wirklich „passt“ (oder vielleicht überholt und veraltet ist) wird nicht kontrolliert. Dabei ändert sich gerade die Gesetzeslage und Rechtsprechung im Bereich des Gewerbe-Mietrechts rasant. Wir stellen Ihnen die „schlimmsten Fehler“ in einer Serie einzelner Artikel vor:
1. Teil: Der Klassiker „Schriftform“.
Bei Gewerbe-Mietverträgen hat die „Schriftform“ für Vermieter und Mieter existenzielle Bedeutung. Mit einem schriftlichen Mietvertrag alleine ist es nicht getan. Warum? Weil der Gesetzgeber und die Rechtsprechung unter „Schriftform“ viel mehr verstehen als der allgemeine Sprachgebrauch in der Wirtschaft vermuten lässt. Die Falle: Wird die Schriftform (bei den sehr hohen Anforderungen des Gesetzgebers und der Rechtsprechung) nicht eingehalten, so kann auch ein befristet abgeschlossener Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden!
Beispiel: A und B schließen einen Gewerbe-Mietvertrag über ein Ladengeschäft „fest“ für die Dauer von 10 Jahren ab. Dabei wird aber die erforderliche Schriftform aufgrund eines Fehlers bei Vertragsabschluss und im Vertrag selbst nicht eingehalten. Folge: Vermieter und Mieter können jeder für sich das Mietverhältnis trotz der festen Frist von 10 Jahren vorzeitig mit einer Frist von nur circa 6 Monaten kündigen, § 580 BGB. Das ist häufig eine juristische Hintertür über die der Vermieter oder Mieter die Flucht aus dem Mietverhältnis suchen, wenn sie das Mietverhältnis nicht weiterführen wollen. Beispielsweise weil der Mieter sich die Mieten nicht mehr leisten kann oder der Vermieter das Mietobjekt abreißen möchte oder aber es viel besser vermieten kann. Der Mieter verliert dann seine Existenzgrundlage, der Vermieter seine Mieteinkünfte.
Klassische Fehler, die zur vorzeitigen Kündigung und Verletzung der gesetzlichen Schriftform führen:
- zusätzliche Anmietung eines weiteren Raums oder einer weiteren (Abstell-) Fläche, ohne dies in den Mietvertrag aufzunehmen,
- Einführung einer neuen Nebenkostenposition (z.B. Wachdienst), ohne dieses im Vertrag zu ergänzen,
- mündliche Abrede über die zeitweise Stundung der Miete,
- mündliche Erlaubnis zur Veränderung des „Mietzweck“ (z.B. im Vertrag vereinbarte Büronutzung und Genehmigung, einzelne Büros/Flächen auch zur Vermietung an Personen zu nutzen),
Das ist nur ein kleiner Ausschnitt aus einer Vielzahl von Fällen, die zu einer Verletzung der gesetzlichen Schriftform und damit vorzeitigen Kündigung führen können. Lösungen:
- (Natürlich) Prüfung des Vertragsabschlusses durch einen qualifizierten Rechtsanwalt/Rechtsanwältin.
- Striktes Vertragsmanagement bei der Verwaltung des Mietobjektes und Mietvertrags. Vorsicht bei Nachträgen und sämtlichen Änderungen des Mietverhältnisses.
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